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Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario concedido por una sociedad mercantil que se dedica profesionalmente a ello, la cual no consta inscrita en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo.

Calificada por este motivo la escritura, la DG confirma el defecto, resolviendo que, cualquier sociedad que se dedique a la concesión de préstamos de manera profesional a favor de consumidores, además de su inscripción en el Registro de Prestamistas del Banco de España, es necesaria su inscripción en el Registro especial creado por la Ley 2/2009, de 31 de marzo, en el Instituto Nacional del Consumo (o, en su caso, debidamente inscrita en el Registro de la Comunidad Autónoma donde tuviera su domicilio social, junto con la correspondiente notificación al Registro del Instituto Nacional de Consumo).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de diciembre de 2024 (BOE de 7 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de fusión de dos SL, siendo la sociedad absorbida una SLU íntegramente participada por la absorbente, en la cual, no se aporta informe de administradores ni de experto independiente, pues se hace constar que la SLU absorbida carece de trabajadores y por lo tanto la fusión no tiene efectos sobre el empleo.

Presentada a inscripción, el Registrador mercantil la califica negativamente, alegando que es necesario poner igualmente a disposición de los trabajadores el informe del órgano de administración a que se refiere el art. 5 del RD-ley 5/2023.

Recurrida la calificación indicada, la DG revoca la misma, resolviendo que, atendiendo a las concretas circunstancias del caso (esto es, que la sociedad absorbida carece de trabajadores, que está íntegramente participada por la absorbente y que se hace constar que la fusión no produce efecto alguno sobre el empleo de la absorbente), en este caso no es necesario aportar el informe en cuestión.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de régimen de propiedad horizontal, mediante la cual, se introduce una nueva cláusula estatutaria en los estatutos de la comunidad de propietarios para limitar el uso de las viviendas a oferta turística o cualquier otro modo de comercialización con fines de alojamiento turístico, siendo aprobado este acuerdo por una mayoría de 3/5 partes de la comunidad.

Presentada a inscripción en el Registro, la escritura es calificada negativamente, pues considera el Registrador que para adoptar el acuerdo, es necesaria la unanimidad del mismo, pues la excepción de la LPH que permite limitar el uso de viviendas turísticas reguladas en la normativa sectorial turística, sin la regla de la unanimidad, no es extensible a acuerdos relativos a otro tipo de usos turísticos genéricos, como son el de hospedería o de viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística (esto es, por ejemplo, el alquiler vacacional).

La DG, confirmando el criterio del Registrador, nos recuerda que la actual LPH permite limitar por mayoría de 3/5 el ejercicio de actividades turísticas en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, pero no al uso turístico en general cuando no esté sometido a un régimen específico de normativa sectorial (como el de hospedaje, o el vacacional), en cuyo caso, se requerirá la unanimidad de todos los copropietarios para establecer dicha limitación.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2024 (BOE de 6 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario entre una sociedad mercantil y un empleado suyo, la cual se formaliza sin sujetarse a las previsiones y garantías de la LCI, pues en dicha escritura se alega que la empresa no tiene como objeto social la concesión habitual de préstamos y que, asimismo, el préstamo se concede en condiciones más ventajosas que las de mercado dada la relación de confianza que existe con el deudor por el hecho de ser este empleado de la compañía.

La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción, lo que lleva el caso a la DG, la cual, reiterando su doctrina, nos recuerda que, en esta clase de operaciones, si el PH lo concede una persona jurídica que interviene con cierta habitualidad en el mercado financiero, a favor de una persona física, que tiene la condición de consumidora, y que se garantiza con hipoteca sobre una vivienda, será de aplicación la LCI, salvo que se trate de un préstamo concedido por un empleador a su empleado (lo cual deberá acreditarse documentalmente), a título accesorio, cuya Tasa Anual Equivalente es inferior a la del mercado, y que no se ofrece al público en general.

Finalmente, como en el caso concreto, no se ha acreditado documentalmente la condición de empleado, y tampoco detallado la TAE de la operación, se confirma la nota de calificación de la Registradora.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, donde un banco vende una vivienda de su propiedad a un tercero. La controversia del caso nace del hecho de que el banco, en la CV, comparece representado por una gestoría, en virtud de un poder en el cual se establece que, para este caso de ventas, se deberá aportar una autorización específica para la venta (en documento privado suscrito por representantes del banco), con sus firmas legitimadas notarialmente. En el caso en concreto, se presenta esta autorización del banco, las firmas de la cual son legitimadas por el Notario por ser coincidentes con otras que de ellas constaban en su libro indicador.

Presentada a inscripción la escritura, el Registrador deniega la inscripción, alegando que la legitimación de firma realizada por el Notario es nula, ya que la misma, al tratarse de una declaración de voluntad, debería realizarse a presencia del Notario (apartado segundo del art. 259 RN).

Examinado el caso por la DG, esta discrepa de la opinión del Registrador y revoca la nota de calificación, considerando que debe primar la agilidad en el tráfico jurídico, así como la libertad de elección de los mecanismos de control interno de la entidad poderdante y sus actos propios en multitud de casos análogos, de modo que, a la vista de ello, procede aceptar como válida la legitimación de firmas realizada por el Notario, esto es, por cotejo, sin que sea necesario que la legitimación se realice por firma en presencia del Notario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia número 260/2024, de 19 de noviembre, donde se resuelve un caso curioso, relativo a la solicitud de presencia de Notario para levantar acta notarial de Junta, analizando quien tiene legitimidad para realizar dicho requerimiento.

En el caso concreto, se trata de una sociedad inmersa en un conflicto societario, donde el requerimiento al Notario se realiza por el Presidente del Consejo de Administración, resolviendo el Tribunal que, en efecto, esta competencia corresponde al consejo de administración como órgano colegiado, tal y como establece el art. 203 LSC (“los administradores”).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de diciembre de 2024 (BOE de 6 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de préstamo hipotecario entre dos sociedades mercantiles, en la cual, como domicilio de la sociedad deudora, solo se detalla un Email, y no un domicilio físico a efectos de notificaciones y requerimientos.

Inicialmente, la Registradora de la Propiedad deniega la inscripción por este motivo, siendo este criterio confirmado por la Dirección General, resolviendo así que, de conformidad con la LEC actual, en el caso de las personas jurídicas, es obligatorio tanto la constancia de un domicilio físico como el de una dirección de correo electrónico.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de febrero de 2024 (BOE de 21 de febrero de 2025), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa en la cual se vende una participación indivisa del 10,27% de una finca, que da derecho al uso exclusivo de un trastero. En la escritura de CV se detalla que la parte vendedora ha distribuido el local en 10 trasteros independientes con el objetivo de su transmisión por participaciones, contando para ello con los correspondientes permisos municipales.

Presentada a inscripción la escritura, la misma es calificada negativamente por el Registrador, alegando que estamos ante una división de la finca, para lo cual, se requiere el correspondiente acuerdo de la comunidad de propietarios, al tratarse de un inmueble sujeto a régimen de propiedad horizontal.

Presentado el correspondiente recurso ante la DG, esta revoca la nota de calificación, considerando que en este caso no estamos ante una división de la finca (pues no se modifica ni su extensión, linderos, cuotas, título constitutivo y no afecta al funcionamiento orgánico de la comunidad), sino ante una comunidad de carácter funcional por razón de destino en la que simplemente se incorporan nuevos copropietarios a la comunidad de vecinos, de modo que, no estando ello prohibido por los estatutos de la comunidad, no se requiere el acuerdo de la comunidad exigido por el Registrador.

De entre las muchas novedades que nos trae la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (AQUÍ), en materia mercantil es interesante destacar una modificación del art. 365.3 LSC, en virtud del cual “Los administradores no estarán obligados a convocar junta general para que adopte el acuerdo de disolución cuando hubieran solicitado en debida forma la declaración de concurso de la sociedad o comunicado al juzgado competente la existencia de negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración del activo, del pasivo o de ambos. La convocatoria de la junta deberá realizarse en el plazo de dos meses desde que dejen de estar vigentes los efectos de esa comunicación”.

Con esta reforma, se concede un plazo de dos meses para convocar la JGA (esto es, más margen para gestionar la situación de crisis empresarial), desde que dejen estar vigentes los efectos de la comunicación al juzgado conforme se inician negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración, pues hasta la fecha, con la anterior redacción, los administradores debían convocar la junta de forma inmediata tras fracasar las negociaciones con los acreedores, en caso de concurrir causa de disolución.

Se enlaza (AQUÍ) con el Decret llei 1/2025, de 28 de gener, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes, que introduce importantes novedades en materia de arrendamientos de viviendas para el ámbito catalán. En concreto:

• Se introducen nuevas obligaciones en materia de publicidad de anuncios de alquiler de viviendas (como detalle de la última renta del inmueble alquilado durante los últimos 5 años, la finalidad del contrato, o la condición de gran tenedor del propietario de la vivienda).
• Se introducen sanciones muy graves (de 90.000 a 900.000 euros) a las siguientes conductas:
  
  • Establecer una renta que supere más del 30% máximo permitido en un contrato de arrendamiento sujeto a régimen de contención de precios.
  • No hacer constar la finalidad (o hacer constar una simulada/falsa) en el contrato de arrendamiento.
  • Repercutir gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato al arrendatario.
• Persecución del fraude de viviendas destinadas a alquiler permanente que se enmascaran con contratos de alquiler “de temporada”, con imposición de fuertes sanciones.

Asimismo, se hace referencia al Decreto ley 2/2025 (AQUÍ se puede consultar), que en el ámbito de Cataluña establece un nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la administración en caso de transmisiones de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, cuando el vendedor sea un gran tenedor persona jurídica ( debiéndose tener en cuenta que hasta que no se ponga en marcha el Registro de personas grandes tenedores, la norma obliga a que, cuando el vendedor sea persona jurídica, se deba incorporar a la escritura de compraventa una certificación registral en la que se detallen el número de viviendas que son propietarios, la cual se deberá testimoniar en el título ).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 28 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a la solicitud de inscripción del nombramiento de un auditor voluntario por parte de una SL.

Sociedad inmersa en un conflicto societario, en el cual, uno de los socios minoritarios ha solicitado el nombramiento de auditor, el cual se halla pendiente de resolución por parte de la DG. Posteriormente, es la sociedad la que solicita la inscripción del nombramiento de auditor voluntario, lo cual es rechazado inicialmente por el Registrador Mercantil, al existir esta solicitud previa por parte del socio minoritario.

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG revoca la nota de calificación por lo que a esta circunstancia se refiere, alegando que su más reciente doctrina (vid. Resoluciones de 18 y 20 de abril de 2024), en virtud de un principio de efectividad, si resulta acreditado el nombramiento voluntario de auditor por la sociedad, aunque este sea posterior a la solicitud del socio minoritario, aquél debe prevalecer (aunque la solicitud del socio minoritario sea anterior), y más en este caso, donde la solicitud del socio minoritario aún no se ha resuelto.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una muy interesante sesión formativa, en formato video, organizada por la Fundación Notariado, donde se realiza un análisis y estudio de las Resoluciones esenciales de 2024 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en diversas materias propias de Derecho civil, mercantil e hipotecario, poniendo el foco en aspectos prácticos de redacción de escrituras.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa de un inmueble, formalizada en 2008, la cual se pretende inscribir en 2024, momento en que la sociedad vendedora tiene el NIF revocado, lo que provoca la correspondiente calificación negativa del Registrador.

El representante de la sociedad interpone recurso contra dicha calificación, alegando que, en esencia, cuando se otorga la escritura, la sociedad tiene el NIF vigente, y norma que regula la imposibilidad de inscribir transmisiones de sociedades con NIF revocados aún no estaba en vigor, de modo que su aplicación ahora supone la aplicación retroactiva de una norma desfavorable, proscrita por la Constitución.

La DG, en este caso, reitera su criterio pacífico, considerando que la prohibición de acceso de documentos correspondientes a sociedades con NIF revocado es plenamente válida y aplicable a documentos autorizados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma, pues el acceso al Registro se pretende ahora, con la norma ya en vigor.

Se informa de que el Real Decreto-ley 9/2024 (AQUÍ se puede consultar), conocido como “Decreto Omnibus” no ha sido convalidado por el Congreso, de modo que la disposición ha quedado derogada. Como consecuencia de ello, en el ámbito fiscal, es necesario destacar las siguientes medidas quequedan sin efecto:

• IRPF y obligación de declarar: Elevación a 2.500€ (desde 1.500€) del importe que puede percibirse de los segundos y ulteriores pagadores para que el límite máximo anual que fija la obligación de declarar por rendimientos del trabajo sea de 22.000€.
• IRPF: Prórroga para 2025 las deducciones fiscales en materia de obras de mejora energética de viviendas y por la adquisición de vehículos eléctricos “enchufables” y de pila de combustible y puntos de recarga.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): Aprobación de nuevos coeficientes a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, según el periodo de generación del incremento de valor. En la práctica suponía un incremento de hasta más del 50% (se enlaza AQUÍ noticia periodística al respecto).

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de desvinculaciónob rem, para dejar sin efecto una vinculación de unas determinadas plazas de garaje en relación a un edificio plurifamiliar.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora de la Propiedad la deniega, alegando que en este caso, es necesario acreditar el consentimiento de la administración a dicha desvinculación, al haberse configurado la vinculaciónob rem como una condición especial para la concesión de la licencia de primera ocupación (clásica normativa urbanística que obliga a que los edificios de obra nueva cuenten con una plaza de aparcamiento).

La DG confirma el criterio de la Registradora, siendo necesario presentar el documento administrativo que corresponda (como la licencia de obras) para acreditar que la administración no pone o no puso en su momento ninguna condición al respecto para la concesión de la pertinente autorización administrativa.

Se adjunta (AQUÍ) enlace al Real Decreto 10/2025, de 14 de enero, por el que se aprueba la Clasificación Nacional de Actividades Económicas 2025 (CNAE-2025), aplicable para nuevas constituciones o cambios de objeto social formuladas a partir del 16 de enero de 2025, esto es, su entrada en vigor.

Sobre su aplicación práctica en el entorno CIRCE, se ha comunicado que CIRCE, por el momento, no puede aplicar los nuevos códigos CNAE 2025, estando pendiente de su coordinación y análisis con la AEAT, por lo que para este tipo de sociedades siguen con la anterior codificación.

Para el resto de sociedades, se debe hacer constar la nueva codificación. Desde algún registro mercantil se ha solicitado a las notarías que transitoriamente se hagan constar las dos numeraciones, CNAE 2009 y CNAE 2025, por falta de adaptación de sus sistemas informáticos.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2024 (BOE de 25 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de estatutos sociales, en la cual, se introduce un nuevo artículo estatutario, relativo a una prestación accesoria, en virtud de la cual se establece que todos los socios quedan obligados a una prestación accesoria no retribuida consistente en el cumplimiento de un Protocolo Familiar que consta en una escritura pública (que se identifica en concreto), pero sin detallar su contenido.

Inicialmente, el Registrador mercantil deniega la inscripción de la cláusula estatutaria alegando que el contenido de la prestación accesoria no se detalla, pues simplemente se remite al Protocolo Familiar, el cual no consta inscrito ni depositado en el Registro Mercantil.

Interpuesto el correspondiente recurso, la DG revoca la calificación, determinando que lo relevante en estos casos es dar publicidad de la existencia del Protocolo Familiar, de modo que todos los socios presentes y futuros tengan la posibilidad de conocer la existencia de este y, en su caso, acceder a su contenido a través de las vías legales existentes.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a un flash fiscal relativo a la Consulta de la DGT V1822-24 (AQUÍ se puede consultar), en la que la DGT resuelve una consulta relativa a la liquidación de los seguros de vida, recordando que la percepción de cantidades derivadas de la contratación de un seguro de vida, siempre que el perceptor sea persona distinta del tomador del seguro, estará sujeta al Impuesto de Sucesiones, siendo su base imponible las cantidades percibidas por este concepto (que se acumularán a los demás bienes y derechos hereditarios), siendo el sujeto pasivo el perceptor de dichas cantidades.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de noviembre de 2024 (BOE de 18 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, en la cual, no concurren todos los herederos.

En este caso, la DG resuelve que, en efecto, la no concurrencia de todos los herederos quiebra el principio de que la partición de la herencia se debe realizar por todos los coherederos por unanimidad, de modo que es necesario que en la partición concurran todos los llamados para que cada derecho hereditario en abstracto se convierta en titularidades singulares y concretas sobre los bienes del caudal hereditario.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante sentencia del Tribunal Supremo, en concreto, la STS 5882/2024, de 20 de noviembre, en la que el Alto Tribunal confirma la validez y suficiencia de la nota simple informativa del Registro de la Propiedad como prueba suficiente del dominio, permitiendo así reforzar el pleno valor probatorio de estos documentos por lo que se requiere al contenido registral, tanto en actos judiciales como extrajudiciales.

Así pues, se confirma cómo, cualquier persona con un derecho inscrito en el Registro de la Propiedad, puede acreditarlo válidamente ante terceras personas obteniendo una nota simple registral, con un coste de tan sólo 10 euros aproximadamente.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de noviembre de 2024 (BOE de 18 de diciembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en la cual, la parte compradora es una sociedad civil, formalizada inicialmente en documento privado, y posteriormente elevado a público (pero sin inscripción en el Registro Mercantil), cuyo objeto es la explotación de la actividad agrícola/ganadera.

Presentada a inscripción, el Registrador de la Propiedad deniega la inscripción, alegando que cuando la sociedad civil tiene objeto mercantil, es imprescindible que, para poder practicar inscripciones de titularidades sobre bienes inmuebles a su favor en el registro de la propiedad, conste previamente inscrita en el registro mercantil, considerando el Registrador que, en el presente caso, el objeto de la sociedad es la explotación agrícola/ganadera, esto es, una clara actividad mercantil.

Interpuesto el correspondiente Recurso, la DG revoca la nota de calificación, considerando que la sociedad compradora se trata de una sociedad civil formalizada en escritura pública, regularmente constituida, con un objeto no mercantil (art. 326 del Código de Comercio), de modo que procede practicar la inscripción solicitada a nombre de la sociedad civil compradora.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de noviembre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a la inscripción de una sentencia judicial donde se declara resuelta una compraventa.

El supuesto parte de una compraventa (donde el comprador, para financiar la compra, pide un préstamo hipotecario, el cual se inscribe en el momento de formalizar esa compraventa). Formalizada la compraventa, surgen desavenencias entre las partes, las cuales acaban con su conflicto judicializado. Este procedimiento judicial concluye declarando resuelta la compraventa, esto es, dejándola sin efecto, debiendo las partes restituirse las recíprocas prestaciones (esto es, la propiedad al vendedor y el precio pagado al comprador).

Presentada esta sentencia a inscripción en el Registro de la Propiedad, se plantea la interesante posición del acreedor hipotecario, que ha inscrito su derecho de forma legítima antes de que toda esta contienda surja y se resuelva.

Llegados a este punto, la DG, alineándose con el criterio de la Registradora, resuelve que, en estos casos, para poder inscribir la resolución de la compraventa (esto es, que la casa deje de estar a nombre del “comprador” vuelva a estar inscrita a nombre del “vendedor”), será necesario, en primer lugar, acreditar la consignación de las cantidades debidas y, sobre todo, acreditar el consentimiento del banco acreedor (es decir, el banco titular del derecho real de hipoteca tendrá que consentirlo), pues al no contar anotada la demanda al tiempo de la aparición del titular registral de la hipoteca, por mandato imperativo de la Ley Hipotecaria (artículos 20, 37, 40 y 82) queda impedida la cancelación o modificación de los asientos de titulares posteriores sin su consentimiento expreso o tácito, voluntario o forzoso.

Así pues, mucho cuidado en estas situaciones litigiosas, pues más allá de la victoria judicial, se deberá negociar con el banco acreedor para conseguir que esa deuda se cancele y este consienta la inscripción de la resolución de la compraventa, pues en caso contrario, ello no será posible, y la victoria judicial quedará desdibujada.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de noviembre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en el que la parte vendedora es una sociedad. En la escritura de compraventa no consta manifestación de la sociedad vendedora acerca del carácter no esencial del activo transmitido y tampoco se acompaña acuerdo de Junta General.

Presentada a inscripción, el Registrador de la Propiedad deniega esta, considerando que se requiere acuerdo de Junta General (que no se aporta) para la adquisición o enajenación de un activo social que pueda tener la consideración de esencial.

Presentado el recurso correspondiente, la DG resuelve el mismo revocando la nota de calificación, reiterando así su doctrina conforme a la cual no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de septiembre de 2024 (BOE de 7 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de formalización de transmisión de garantías hipotecarias, en la cual, lo más interesante, es todo lo relativo a la reseña del poder notarial que faculta al representante de una sociedad extranjera no inscrita.

El supuesto versa en concreto sobre una escritura de cesión de garantías hipotecarias, donde la sociedad cesionaria (irlandesa y no inscrita en España), está representada en el acto por un apoderado. El Notario autorizante, al realizar la reseña del poder especial, simplemente la identifica (con fecha y nombre del Notario autorizante) y afirma que la considera suficiente para el otorgamiento.

Presentada a inscripción, el Registrador al cual se presenta la escritura considera que la reseña del apoderamiento es insuficiente, criterio que es confirmado por la Dirección General, la cual, en su Resolución, determina que los poderes de las sociedades extranjeras, al no estar inscritas, les es aplicable la doctrina de la STS de 1 junio 2021 para los poderes no inscritos de sociedades españolas inscritas, de modo que el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado.

Así pues, en concreto, en el juicio de suficiencia del poder, deberá constar la identidad del concedente del poder, sus circunstancias personales, y si el mismo ostenta un cargo orgánico o no en la sociedad.

A la vista de las múltiples consultas que genera esta materia, esto es, posibles comisiones que deben pagar los clientes bancarios cuando quieren amortizar, total o parcialmente, de forma anticipada, sus préstamos hipotecarios, se adjunta (AQUÍ) la Resolución de 2 de diciembre de 2024, del Banco de España, por la que se publican los índices y tipos de referencia aplicables para el cálculo del valor de mercado en la compensación por riesgo de tipo de interés de los préstamos hipotecarios, así como para el cálculo del diferencial que se ha de aplicar para la obtención del valor de mercado de los préstamos o créditos que se cancelan anticipadamente.

En este sentido, recordar que las hipotecas firmadas después del 9 de diciembre de 2007, en caso de cancelación anticipada (total o parcial), la entidad financiera, además de la compensación o comisión por cancelación, podrá cobrar una cantidad en concepto de compensación por riesgo de tipo de interés. Para calcular el límite máximo a cobrar, se deberá tener en cuenta la fórmula matemática que regula la legislación aplicable, para lo cual, se necesitarán tener en cuenta los valores publicados en esta Resolución, la cual se recuerda que se actualiza mensualmente.

En todo caso, si se desea obtener más información sobre este cálculo, AQUÍ también puede acceder a un artículo de nuestro blog, el cual ha tenido una gran difusión, donde podrá encontrar información práctica sobre cómo realizar estos cálculos y comprobar si el banco está aplicando correctamente las comisiones que se pueden o no cobrar.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de octubre de 2024 (BOE de 15 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa de un inmueble sobre la que pesa una prohibición de disponer que consta en una anotación preventiva ordenada por la Hacienda Pública, la cual se practica después de que se hubiere otorgado la escritura de compraventa.

En concreto, se trata de una escritura de venta otorgada el día 21 de diciembre de 2023 que se presentó en el Registro el día 8 de mayo de 2024. No obstante, con anterioridad a esta fecha, el día 12 de abril de 2024, se practicó sobre la finca objeto de venta una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Hacienda Pública.

La DG, resolviendo el recurso presentado, reitera su doctrina negando la posibilidad de inscribir la venta, entendiendo que la eficacia preferente de las transmisiones anteriores a las prohibiciones de disponer no es aplicable en los procedimientos penales o administrativos, donde debe prevalecer el componente de orden público de las medidas cautelares adoptadas.

Se adjunta (AQUÍ) resumen de prensa de la STS 1917/2024, de 5 de diciembre, en la que la Sala III de nuestro Alto Tribunal resuelve que las ‘mobile-home’ exigen licencia urbanística por ser asimilables a una casa prefabricada y no a un remolque.

Así pues, para el Tribunal Supremo, serán las normas urbanísticas aplicables en cada caso las que legitimen la instalación de las casas móviles en un terreno, pues ello se justifica en una razón imperiosa de interés general como es la protección del medio ambiente y el entorno urbano.

Se adjunta (AQUÍ) la Instrucción para la comprobación de los valores de los bienes inmuebles en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y en el impuesto sobre sucesiones y donaciones, que debe aplicarse a los hechos imponibles del año 2025.

Se recuerda que en las transmisiones de inmuebles que no tienen asignado valor de referencia o bien éste no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible y, por tanto, el valor que debe constar en la autoliquidación, sin perjuicio de comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por las personas interesadas, el precio o la contraprestación pactada o el valor de mercado.

En estas transmisiones, la Administración tiene la facultad de comprobar que el valor de los bienes y derechos declarados en la autoliquidación no sea inferior al valor de mercado, para lo cual, se tomarán como referencia los valores que constan en dicha Instrucción.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de octubre de 2024 (BOE de 22 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de constitución de una SL con una sola participación social de un euro de valor nominal.

El Registrador deniega la inscripción considerando que el hecho de que la SL constituida disponga de una sola participación contraviene los principios configuradores de la SL y su normal desenvolvimiento (considerando en definitiva que la LSC presume una división más amplia del capital social).

Presentado el correspondiente recurso, la DG se alinea con la Notario recurrente, revocando la nota de calificación, considerando que, al amparo de la autonomía de la voluntad del socio fundador, es admisible la constitución de esta SL de una sola participación social con valor nominal de 1 euro, pues no existe ningún precepto que lo prohíba.

Se adjunta (AQUÍ) enlace a una interesante sesión práctica de formación impartida por el Notario de Madrid don Fernando Gomá, relativa a las actas notariales relacionadas con el mundo digital (actas de WhatsApp, de páginas web, de contenido en redes sociales, de depósito de documentos digitales, etc.).

Sesión práctica, en formato video, muy interesante, con notas a tener en cuenta al formalizar esta clase de documentos, donde incluso, podremos encontrar modelos de documento público para utilizar en estos casos.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de septiembre de 2024 (BOE de 6 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de compraventa, en el que la sociedad vendedora, al formalizar la escritura de compra, tiene el NIF vigente, pero que, cuando presenta el documento a inscripción en el Registro, éste le ha sido revocado.

La DG resuelve que, en efecto, para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, es necesario que el NIF de la sociedad esté vigente no sólo cuando se formaliza la escritura, sino también cuando se formaliza el acceso registral del documento.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 25 de septiembre de 2024 (BOE de 7 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo al cese de una directora gerente de una sociedad municipal, la cual pretende acceder al Registro Mercantil en base a una certificación de acuerdos de junta expedida por el Secretario del Ayuntamiento, con el visto bueno del Alcalde.

El Registrador Mercantil deniega la inscripción al considerar que este acto requiere de escritura pública para su inscripción (arts. 94 y 95 RRM), siendo este criterio confirmado por la Dirección General en el recurso que se resuelve.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a unaescritura de prenda de instalación fotovoltaica, la cual, inicialmente es rechazada por la Registradora, al considerar que, en su caso, ello sólo se podría inscribir como hipoteca mobiliaria.

Presentado el correspondiente recurso, la DG revoca la nota de calificación, considerando que esta instalación fotovoltaica no es más que unbien mueble pignorable, de modo que es posible inscribir esta prenda sobre una instalación fotovoltaica de producción de energía debidamente inscrita en el Registro Administrativo correspondiente, en su modalidad deprenda sin desplazamiento prevista en el art. 682 LEC.

Interesante resolución aplicable a operaciones de financiación de esta clase de activos o infraestructuras.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de liquidación de una SA. En el supuesto, se da la particularidad de que un socio minoritario había solicitado el nombramiento de uninterventor para fiscalizar las operaciones de liquidación, lo cual constaba debidamente inscrito el en Registro Mercantil.

Presentada a inscripción la escritura, la Registradora Mercantil considera que es necesario aportar en dicha escritura la intervención y el consentimiento del interventor a las operaciones de liquidación, lo cual, es rechazado por la Dirección General en la resolución del recurso planteado, pues esta considera que su función se limita a controlar que la actuación de los liquidadores se realice dentro de las normas legales y estatutarias referentes al proceso de liquidación, poniendo en conocimiento de los socios cualquier actuación de los liquidadores contrarias a la Ley o a los estatutos sociales, a fin de que además de las responsabilidades en que hayan podido incurrir los liquidadores pueda instarse su separación en los términos que resultan del artículo 380 de la Ley de Sociedades de Capital. Así pues,pueden los liquidadores actuar sin obtener la aprobación de los interventores, ya que su función es de fiscalización, perono de aprobación de la actuación de los liquidadores.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura decancelación de opción de compra. El supuesto parte de una escritura opción de compra inscrita, en la que el optante dispone de unplazo de dos meses para ejercitar la opción, a contar desde que el concedente realice una serie de acciones (en concreto, pagar unos impuestos y cancelar unas afecciones fiscales que gravaban la finca).

El concedente cumple con las condiciones, y procede a notificarlo notarialmente al optante (mediante un acta de requerimiento), pero al realizar la notificación, el Notario, que acude a la sede social de la empresa optante, se encuentra con una empleada que “reconoce ser empleada de la empresa requerida” y que, asimismo, manifiesta que “no está autorizada a recoger ningún requerimiento”. Ante esta negativa, el Notario da por realizado el requerimiento, momento a partir del cual, el concedente considera que comienza a transcurrir el plazo de 2 meses concedido.

Transcurrido finalmente ese plazo, la parte concedente otorga esta escritura de cancelación de opción de compra que ahora se pretende inscribir, lo cual es rechazado por la Registradora, ya que esta considera que para que ello sea posible se requiere el consentimiento del optante y porque, asimismo, la notificación del acta de requerimiento se ha realizado incorrectamente, pues frente a la negativa de la empleada a recoger la cédula, lo procedente hubiera sido remitirla porcorreo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el art. 202 RN.

La DG confirma el criterio de la Registradora, de modo que, en estos casos, habrá que extremar las precauciones y, ante una negativa a recoger la cédula, asegurar la notificación mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de modificación de estatutos sociales de una SA, en la cual se modifica el artículo de sus estatutos relativo a la retribución del órgano de administración. En el nuevo redactado, se determina que, para el caso de los miembros delconsejo de administración con funciones ejecutivas, su remuneración será determinada por la Junta General en base auno o varios de los conceptos que se detallan en el precepto estatutario (una asignación fija, dietas, retribución variable, etc.).

La Registradora Mercantil deniega la inscripción alegando que el precepto infringe el art. 217 LSC, ya que no determina el sistema de retribución, sino que deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos.

Presentado el correspondiente Recurso, la Dirección General revoca la nota de calificación, resolviendo que la cláusula en cuestión no deja al arbitrio de la junta general la elección de alguno o varios de los previstos en los estatutos para los administradores,sino que se limita a establecer únicamente respecto de la remuneración prevista para miembros del consejo de administración a los que se hubiesen atribuido funciones ejecutivas que los conceptos retributivos que percibirán anualmente esos administradores serán determinados por la junta general y consistirán en uno o varios de los que se especifican, lo que estáadmitido por el Centro Directivo conforme a lo establecido en los artículos 217 y 249LSC.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de septiembre de 2024 (BOE de 6 de noviembre de 2024), en la Dirección General nos recuerda que, en el marco de una propiedad horizontal, para lograr la modificación del título constitutivo, se requiere el consentimiento de los propietarios que lo eran en la fecha de adopción del acuerdoy, asimismo, de los que sean titulares registrales en la fecha en la que dicho documento deba acceder al Registro de la Propiedad.

Se adjunta (AQUÍ) Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 2024 (BOE de 21 de noviembre de 2024), en la Dirección General resuelve un supuesto relativo a una escritura de elevación a público de acuerdos sociales, entre los cuales, se encuentra la cláusula estatutaria de retribución de los administradores. En dicha cláusula, se prevé la posibilidad de percibir “una retribución variable, según indicadores o parámetros generales de referencia”,sin especificar cuáles son estos.

La Registradora Mercantil deniega la inscripción por este motivo (al amparo del art. 217 LSC), criterio que es confirmado por la DG, resolviendo en definitiva que al establecerse la posibilidad de percibir retribución variable, es necesariodetallar expresamente cuáles son los indicadores o parámetros que permitirán concretarla, si bien deben ser interpretados de maneraflexible.

It is recalled that in a few days, that is,at the end of December of this year, the term granted by Royal Decree-Law 19/2022, which established a Code of Good Practices to alleviate the rise in interest rates (which allows debtors with problems to pay their loans to obtain an extension of the repayment term of their loan, or a novation from variable to fixed rate, among other issues), will end.

For more details on the measures, their potential beneficiaries, and the necessary requirements, (HERE) we link an article from our blog that was published at the time, where all these issues are explained.

Attached (HERE) Resolution of the General Directorate of Legal Security and Public Faith of October 17, 2024 (BOE of November 21, 2024), in which the General Directorate resolves a case related to anotarial actof general meeting, in which the shareholder owner of 25% of a SL requests the assistance of a notary at the next general meeting of the company. For this purpose, the request was made to a Notary Public in Vigo, who requested the assistance of another Notary Public, located in the town where the registered office of the SL in question is located, to carry out the corresponding request. However, when the deed is presented to the Mercantile Registry, there is no record of having received the reply from the notary's office requested to carry out the notification, whether or not the deed has been delivered.

The Commercial Registrar denies the requested registration, a criterion that is ultimately confirmed by the DG, since the minutes do not contain the reliable delivery of the notarized request to the company's administrators (to ensure that they have had knowledge of it), so that, in these cases, it is necessary to prove that the administrative body has received the notarized request where the shareholder requests the presence of a Notary Public at the company's general meeting.

Attached (HERE) Resolution of the General Directorate of Legal Security and Public Faith of October 16, 2024 (BOE of November 21, 2024), in which the General Directorate resolves a case related to a deed of elevation of corporate resolutions, in which, among other issues, the unipersonality of an SL is declared. Once presented for registration, the same is negatively qualified by the Registrar, alleging that for the qualification and registration it is necessary to accredit the presentation of the document for the purpose of the liquidation of the ITPAJD (corporate operations modality).

After the corresponding appeal was filed by the authorizing Notary Public, the DG aligned itself with the latter, ruling that in the specific case of this casethe requirement of prior presentation at the ITP settlement office could be understood as notapplicable, since it does notappear from the document presentedthat there is any act subject to any of the three types of taxation regulated by the ITPAJD Law.

Attached (HERE) link to an article of the blog of the notary's office, where reference is made to the new moratoriumfor loans owned by those affected by the DANA.

Measure approved by Royal Decree-Law 6/2024 (HERE you can consult it) which provides for the establishment of a moratorium, applicable to mortgage loans and without mortgage guarantee, which are owned by persons affected by the DANA, of 3months of principal and interest, and 9 additional months of suspension of the repayment of the principal. For details of the measure, potential beneficiaries, requirements, application procedure, etc., please refer to the indicated blog article.

Attached (HERE) Resolution of the General Directorate of Legal Security and Public Faith of July 29, 2024 (BOE of October 10, 2024), in which the General Directorate reminds us that, when a property is purchased by foreign married persons, the important thing is not to determine the specific matrimonial property regime, but its legal or conventional character, without the Registrar being able to demand more specificity in this respect (that is, the simple classic expression of "married according to the legal matrimonial property regime of their nationality" is valid).

However, of course, it will be at the time of the sale (voluntary or forced) when the specific applicable foreign law will have to be taken into account in order to assess the conditions of such disposal.

Attached (HERE) Resolution of the General Directorate of Legal Security and Public Faith of July 29, 2024 (BOE of October 10, 2024), in which the General Directorate analyzes an interesting case in which the Property Registrar refuses the issuance of a registry certification detailing the purchase price paid by the current registrant.

In the present case, a person requests the issuance of said certification, detailing the purchase price stated in the registry inscription, alleging that he has signed a deposit contract with the current owner and that he intends to file legal actions related to the same (injury in half of the fair price, of art. 621-45 CCCat and unfair advantage of art. 621-46 CCCat), for which, he requires to know said purchase price. The applicant provides as proof of her legitimate interest a copy of said earnest money contract and a power of attorney for lawsuits for the purpose of filing said legal action.

The General Directorate, revoking the Registrar's refusal, considers that the legitimate interest in the case is sufficiently accredited in order to obtain details of the sale price that is required to be known, since this is a key element to determine the viability of the legal action that is sought to be filed.

Attached (HERE) Judgment of the Court of Justice of the European Union of October 24, 2024, in which the Court, in response to a preliminary question, determines that, under the Union legislation applicable to the case (which is reflected in each Member State), the natural person who acquires a residential property, with bank financing (mortgage loan), for the purpose of leasing the same, for valuable consideration, must have the status of consumer, provided that it is not a professional activity of that person.

As a result of such consumer status, it is understood that the consumer protection rules in the field of mortgage loan contracts (i.e., LCI in the Spanish case) will be applicable. To be taken into account when considering a transaction of this nature.

Attached (HERE) Resolution of the General Directorate of Legal Security and Public Faith of July 23, 2024 (BOE of October 9, 2024), which analyzes a case of a mortgage loan (with guarantor) that is presented for registration, where the Notary, when referring to the previous LCI act and its content and result, no express mention is made of the fact that the borrower and guarantor parties have received the advice provided for in Article 15 of Law 5/2019 of March 15 and that, likewise, the guarantor party has received the documentation established in the LCCI sufficiently in advance.

The Registrar denies the registration for this reason and the General Directorate confirms the defect, so that, as a conclusion, we must be extremely careful when indicating the LCI act in all mortgage loans, with all the requirements demanded by the LCI, especially in those cases in which third parties intervene in the operation beyond the mortgagors (as in this case, guarantors).

Attached (HERE) Resolution of the General Directorate of Legal Security and Public Faith of July 23, 2024 (BOE of October 9, 2024), in which an interesting case is analyzed, in which the owner (different from the developer, since the latter had already sold it) of a premises subject to the horizontal property regime, unilaterally segregates a part of it to form an independent property, unilaterally segregates a part of the same to form an independent property, relying for this purpose on a clause of the bylaws of the parent property where it is stated that "the promoter of the horizontal division reserves the right to divide the business premises on the first floor in the manner it deems appropriate".

Once this deed was presented for registration, the Registrar refused to register it, since she understood that the clause in the bylaws only enables the developer to carry out this unilateral segregation (i.e., without the agreement of the corresponding meeting), and not subsequent owners of the property, this criterion being confirmed by the General Directorate, in the sense that, since it is an exception to the general rule provided for in the legislation regulating horizontal property, as such, it must be interpreted restrictively.

Attached (HERE) Resolution of the General Directorate of Legal Security and Public Faith of July 22, 2024 (BOE of October 9, 2024), in which the owners of a property formalize a mortgage loan on their property, for an amount of more than 500,000 euros (with a maturity of 6 months) and, at the same time, grant the creditor a power of attorney to sell the property, collect the price (and with the same to amortize the debt in case of non-payment) and cancel the guarantees. After some time, finally the attorney-in-fact makes use of the power of attorney and sells the property before a Notary, in order to collect the unpaid outstanding debt.

Once this deed of sale was presented for registration, it was negatively qualified by the Registrar, alleging in essence that this procedure violates the general prohibition of the commissory agreement (arts. 1,859 and 1,884 Cc), a criterion that is confirmed by the General Directorate in its resolution.

Attached (HERE) the text approved by the Catalan Government to process the modification of the autonomous Civil Code in matters of support for the exercise of the legal capacity of persons.

The text, based on the New York Convention, is firmly committed to the autonomy of persons with disabilities, moving from the old model of substitution of will (incapacitation), to one based on accompaniment, through informal or formal institutions, such as assistance or preventive supports (powers of attorney in anticipation), that is, areas where Notaries can participate very actively in the protection of persons with disabilities.

In any case, it will be necessary to wait for the corresponding parliamentary procedure for the entry into force of the text.

On October 9, 2009, it has been published (HERE) the Report of the Complaints Service of the Bank of Spain, corresponding to the fiscal year 2023, where the banking supervisor compiles all the complaints filed by bank customers against their institutions, as well as the resolution criteria applied by the supervisor in the most conflictive matters.very interesting document to resolve doubts of customers about the origin of commissions, interest rates, penalties, etc. in their relations with their bank.

Interesting novelties such as in the matter of zero balance certificates when cancelling the mortgage (where it is not required to provide a simple note), in the matter of maintenance fees when the inheritance is lying (where an unjustified increase of fees is not acceptable) or on the necessary transparency in relation to the amortization system of mortgage loans.

Attached (HERE) Resolution of the Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació of October 2, 2024 (BOGC of October 11, 2024), in which the DG resolves a case related to the attempt to register a court order ordering the registration of the use of the family home (owned 50% by the two ex-spouses), attributed in a divorce sentence, to the common minor children of the marriage, and to the ex-spouse to whom their guardianship corresponds.

In the resolution in question, the registration of this right is ordered, but without specifying the temporary duration of the same, which is initially rejected by the Land Registrar, and confirmed by the DG, in the sense that, in accordance with art. 233-20 CCCat, the attribution of the use of the dwelling must be made on a temporary basis, so that, in the resolution that is agreed, the temporary duration of said attribution must be clearly specified, so that the same can be correctly registered in the Land Registry.

Attached (HERE) Resolution of the Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació of September 27, 2024 (BOGC of October 7, 2024), in which the DG resolves a case concerning the attempt of the owner of a parking space inserted in a community garage (i.e., subject to a horizontal property regime), to unilaterally modify the description of his parking space, in order to attribute to himself the exclusive use of a certain annex or space of the community parking lot, basing his claim on an alleged transcription error in the deeds of incorporation of the horizontal property regime and sale and purchase.

The Registrar, as it could not be otherwise (as it finally happens with the resolution of the DG), determines that this is not possible, since in order to rectify the registry entry and recognize the right of a specific square to the private occupation of a common space, this implies in essence an act of disposition (to attribute the exclusive use) within a community, for which the unanimous consent of the rest of the co-owners of said community will be required, in accordance with what is expressly established in article 552-7.6 of the CCC.

Attached (HERE) interesting Sentence of the High Court of Justice of the Valencian Community, where an interesting case is solved that can be applicable to other cases, in relation to the reference value.

The starting point is the sale of a property for €65,000 (a transaction subject to ITP), in which the regional tax authorities, after initiating a limited verification, set the reference value of the property at €130,884.53, and proceeded to issue a settlement proposal with this amount as the taxable base. The taxpayer, after an initial rejection in administrative proceedings, appealed the liquidation in economic-administrative proceedings, requesting the suspension of the execution of the contested liquidation act, reserving the right to request the contradictory expert appraisal (TPC).

The TEARCV upheld the suspension request, understanding that it was a right of the claimant after a verification of the declared value by means of art. 57 LGT, a criterion that is confirmed by the TSJ, expressly determining that in these cases, after the verification of the declared value, the taxpayer is entitled to the TPC, which implies by legal mandate the suspension of the execution of the liquidation, either by requesting the TPC or by reserving the right to promote it.

Attached (HERE) interesting Judgment of the Provincial Court of Girona 688/2024, of April 24, where a case is resolved regarding the validity of a disinheritance clause contained in a will, under the protection of art. 451-17, letter e, CCCat, where a man disinherits his two daughters, for an alleged manifest and continuous absence of family relationship between him and the legitimacies, for a cause solely attributable to the legitimacies.

In the litigation, however, it is accredited that the absence of family relationship is due to the conduct of the father (Mr. who separates from the mother when the daughters are very young, abandons the family home and practically does not maintain relations with the minor daughters), so that the cause of disinheritance of the daughters of art. 451-17 CCCat is not applicable, since it requires that the cause is only attributable to the legitimated daughters.

Thus, it is recalled that in order for this cause of disinheritance to apply, the origin of the absence of relationship must be attributable exclusively to the legitimacies, and not to the deceased in question.

Attached (HERE) link to a new article of the blog of the Notary's Office, where the new Compendium of Good Banking Practices criteria is analyzed, that is, a document prepared by the banking supervisor, where the Bank of Spain sets the interpretative criteria, methodologies or procedures that have been consolidated as standards in the sector or are reasonably required for responsible, diligent and respectful management with the banking clientele.

This document determines the way in which common disputes between banks and their customers should be resolved, in a multitude of matters, such as commissions, loans, wills, etc. It also replaces and unifies the criteria previously contained in the Annual Report of the Complaints Service of the Bank of Spain. This document is very useful for customers to find criteria with which to resolve possible conflicts or discrepancies with their bank.

Attached (HERE) Judgment of the Superior Court of Justice of Catalonia 2821/2024, of January 30, where a case is resolved regarding a real right of lifetime use, which the plaintiff seeks to have recognized in his favor.

The case is based on the assumption that some parents propose to their daughter (who is married and has two daughters) to go to live with them, to a house owned by those parents, after carrying out the relevant works (by means of which, in the same registered property, two different houses are actually built). The daughter accepts the proposal and they move to live in that house, but after a few years and a marital separation, the parents decide that they do not want to maintain this situation any longer, and sue the daughter to leave the house, considering that she is occupying it in precarious conditions. In view of this situation, the daughter sues the parents, considering that at the time, when her parents made this proposal, they actually granted her a right of use in her favor over her parents' home, of a real and lifelong nature, which she claims to be recognized by the courts, and which was indeed recognized in the first and second instance.

However, finally, the SCJ, in the Judgment analyzed, determines that the right of use of a house by the parents to their daughter, free of charge and for life, according to the legal provision, was in legal terms a donation of real estate that needed to be recorded in a public deed, an essential formal requirement for the effectiveness of the legal business (ats. 531-7, 531-12 and 562-1). Therefore, since this real right of use has not been constituted in a public deed, it is not appropriate to recognize it, making it clear once again how important it is to go to the Notary and to formalize correctly the legal acts and businesses that are intended, in order to achieve their validity.

Attached (HERE) Judgment of the Superior Court of Justice of Catalonia 5861/2024, of April 17, where a case is resolved regarding the signing of a deposit contract for the sale of a house of 582,000 euros, where the future buyer delivers to the seller the amount of 40,000 euros, as a penitential deposit, agreeing however the possibility of withdrawal of the buyer under art. 621-49 CCCat.

In this regard, it should be remembered that art. 621-49 CCCat (provision for financing by a third party), determines that "if the purchase contract provides for the financing of all or part of the price by a credit institution, the buyer, unless otherwise agreed, may withdraw from the contract if he justifies in writing, within the agreed period, the refusal of the designated institution to grant the financing or to accept the subrogation of the buyer in the mortgage encumbering the property, unless the refusal is due to the negligence of the buyer".

In the analyzed case, the buyer does not obtain financing from two different banks, and in view of this, requests the withdrawal agreed in the earnest money contract, which is not accepted by the seller, alleging that the refusal of such financing is due to the negligence of the buyer in having requested the financing of the property that is the object of this litigation lacking the necessary repayment capacity.

The Supreme Court, in view of the circumstances of the case, upholds the buyer who has withdrawn from the contract, resolving two interesting issues:

1. That for the application of art. 621-49 CCCat it is not necessary to specifically designate a financial entity that has to grant the financing (one or several of the buyer's choice can be used, without the need to designate it previously so that the cause of withdrawal can be applied in the face of the refusal of the financing).
2. That the withdrawal will not be applicable to the buyer who has a negligent attitude (that is, no possibility, from the beginning, of obtaining the mortgage financing), but it will be applicable to the buyer who, initially, being able to afford the financing, during the process of studying the same suffers an unforeseen decrease in income that leads to the refusal to grant said financing.

Pursuant to Article 202 of the Notarial Regulations (regarding notification certificates), "If the notary is unable to deliver the certificate, he/she must send the same by certified mail with acknowledgement of receiptas established in Royal Decree 1829/1999of December 3, 1999, or by any other procedure that allows a reliable record of the delivery". In said Royal Decree, until now it was established that registered mail services had to be provided through the universal postal service (that is, only through the public company "Correos", and not to other private operators).

Recently, Royal Decree 437/2024 has come into force, which repeals Royal Decree 1829/1999, creating a legal gap that needs to be filled, since the new regulation does not expressly establish anything in this regard.

In view of this, and by application of art. 22.4 of Law 43/2010, it is considered that in this type of notification acts, the remission of the same should continue to be made by registered mail with acknowledgement of receipt through the public company of Correos, since it is the only one that reliably proves the fact of its realization, delivery or refusal.

As part of the collaboration between the General Council of Notaries and the General Directorate of Cadastre, the cadastral certificate of reference value determined by the General Directorate of Cadastre has been made available on the SIGNO platform. When requesting the certificates of a property through the Real Estate Processing Service in SIGNO, it will be possible to access both the new cadastral certificate of reference value and the descriptive and graphic cadastral certification, which was previously available.

Attached (HERE) Resolution of the General Directorate of Legal Security and Public Faith of June 26, 2024 (BOE of July 17, 2024), where the DG resolves a case related to a power of attorney deed that is intended to be registered in the Mercantile Registry, in which, among other powers, the granting company grants the attorney-in-fact the capacity to "grant powers or powers of attorney, totally or partially and within the limits that have been conferred, to the person or persons that it freely deems convenient to freely revoke the powers of attorney that may have been conferred".

The Mercantile Registrar denied the registration, alleging that in order for the attorney-in-fact to be able to grant new powers of attorney, the express consent of the administrative body is required (arts. 261 and 296 CCom).

The DG, aligning itself with the Registrar, determines that in the field of commercial powers of attorney, the very raison d'être of the power of attorney means that the power to substitute cannot be considered as susceptible in turn to substitution, since the initial grantor has granted it exclusively to the attorney in whom he has placed his trust, so that in order to be able to practice it successively (whether or not with limits) it must be made explicit with absolute and meridian clarity.